一、租賃合同的效力

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關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的的解答

來源:十堰房產門戶-車城房產網
日期:2009-09-13
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  一、租賃合同的效力


  1、問:出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的,這些租賃合同的效力如何認定?


  答:出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的,租賃合同均為有效,承租人均可以依據租賃合同向出租

人主張合同權利。合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的,不予支持。


  司法解釋:租賃合同之一已實際履行,其他租賃合同的承租人主張履行合同的,因履行不能而不予支持。法院在審理

過程中,可以向當事人予以釋明,允許其變更訴訟請求,向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。


  2、問:租賃合同未經登記,是否影響租賃合同效力?


  答:租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同,不得對抗第三人。(第三人即除了租賃雙方

之外,對租賃的房屋有獨立請求權或法律關系的一方當事人,如:就同一租賃物簽訂其他租賃合同的承租人。)


  司法解釋:最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間

的關系有明確的規定。因此,《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部

門登記備案,但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定,故該條規定不能影響租賃合同的效力。


  但是,考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力,如果租賃合同未

經登記就具有這么強的效力,對于不知情的第三人會造成很大的損害,對交易安全造成嚴重的不利影響。因此,從平衡交易

各方利益的角度看,我們傾向于未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。


  3、問:未經合法批準建造的房屋作為租賃標的物的,租賃合同是否有效?


  答:該租賃合同應為無效。


  司法解釋:未經合法批準建造的房屋,因其標的物具有違法性,該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建筑

的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。


  二、轉租合同


  4、問:未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效?


  答:在沒有其他無效原因存在的情況下,未經出租人同意的房屋轉租合同有效。但承租人未經出租人同意轉租的,出

租人可以解除合同。


  司法解釋:租賃合同屬于確立債權、債務關系的合同,而不是以產生物權變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是

否享有所有權、處分權,不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用,承租人

支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權轉移給次承租人享有,并不構成對租賃物的處分。

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