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棚改貨幣化成為拉升十堰樓市成交的主要動力

來源:車城房產網
日期:2018-07-20
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  棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。目前,中國棚改安置方式主要分為實物化安置和貨幣化安置,通俗地講,前者是由政府置換房子,后者則是直接發放資金讓住戶自己購房。


  全國棚改最早起源于2004年,彼時,從遼寧省撫順市開始,不斷向全國推廣。2013年,全國化棚改開始。在棚改全面啟動之初,實物化安置是主流。此后,一系列促進政策密集出臺,各地采用貨幣化安置的比例也逐漸提升。統計顯示,2013、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,這一比率分別為29.9%、48.5%和53.9%。

  采取貨幣化安置方法,一方面可以幫助消化城市商品房庫存,在不建新房的情況下滿足棚改戶的住房需求,避免重復建設和資源浪費;另一方面,也可以緩解地方政府的資金壓力。

  7月12日,住建部終于召開了棚改吹風會,對棚改政策進行了定調,并進行了詳細解讀。此次政策定調,三四線房價將走向如何?對樓市整體又有何影響呢?

  棚改影響三四線樓市需求

  2018年三四線樓市升溫、房企涌入,也許很多人會疑惑,三四線城市相對來說經濟并不發達,對外來人口的吸引力也有限,這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢?這其中有一個非常重要的因素,那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。

  棚戶區主要包括城市棚戶區、國有工礦(含煤礦)棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類,很大部分也就是人們常說的城中村。所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。


  根據住建部在14年3月19日《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》發布會上的介紹,13、14年棚改面積分別為323萬套和470萬套,其中14年貨幣化安置比例約為10%。14-16年棚改貨幣化安置面積持續上升。16年棚改606萬套,貨幣化安置比例48.5%,對應294萬套、2.5萬億平米,即單套面積85平米。據此,我們估算14年-16年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平米和1.5億平米和2.5億平米,分別占當年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%。棚改貨幣化安置導致地產銷量增速。


歷年我國棚改規模(中國指數研究院綜合整理)

  由于近幾年政府大力推進貨幣化安置,占比從2014年的9%一躍升至2016年的48.5%,2017年這一比例或將達到50%以上,即支付拆遷補償款給被拆遷的居民,居民再用這筆資金購置新的住房。可以說,這部分需求在短時間內集中購買,成為推動需求增加的重要力量。

  棚改推動三四線城市購房需求 刺激房價上漲!

  原來在棚改過程中,有兩個政策非常重要,即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款,再發放給棚改居民。2016年5月,這筆款項有6459億元,而到了2017年12月,已增至26876億元。

  這兩項政策的實施,意味著,大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金,大大刺激了當地的市場需求,大量庫存房也賣出去了,這是三四線城市去庫存的一項重要手段。而在全國所有棚改區中,三四線城市就占87%。這些拿到大量拆遷補償金的人,成為了房產需求大增的重要推動者。

  人口的外溢,熱點城市地價的上漲,導致開發商也看到了三四線樓市的前景,開始轉移陣地,到三四線樓市搶地。此外,全國貨幣化安置的棚改模式為拆遷戶提供了買房搶房的資金,因此棚改及棚改貨幣化安置政策提升了市民購買力、刺激市民的購房需求,成為三四線城市回暖的催化劑,從而刺激房價上漲。
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