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大戶型滯銷VS洋房暗涌 惺惺相惜OR同室操戈

來源:車城房產網
日期:2018-12-05
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  大戶型滯銷是十堰樓市數年來常態,當然我們所指大戶型指單套、單層建筑面積約在150㎡至200㎡的普通住宅產品,或者稱之為大平層;迎合剛需做小容易,但要討好土豪,自然要接受挑剔的眼光。

  在十堰樓市歷史上,嘗試過大戶型的項目不在少數,但最后尾盤剩余的基本都是我們所指的大戶型產品,這并不是說大戶型產品沒有市場,但的確大戶型對市場的穿透力并不如項目前期預想的那么樂觀。從目前十堰房地產市場來看,部分項目尾盤產品基本也與上述規律吻合,大戶型滯銷是不是開發商就不敢做大面積住宅產品呢?

  大戶型滯銷VS洋房暗涌

  恰恰相反,知難而上、敢于嘗試的已建、在建、待建、想建樓盤項目前赴后繼。不過他們熱衷的不是普通大戶型住宅,而是洋房。

  洋房?好一個洋氣的名字,一聽就是高大上的房子;其實這里面也許包括獨棟、單拼、疊拼等,具體項目操作各異,品質也各有千秋。在十堰樓市歷史上也出現過不少洋房(別墅、低層)類產品,從十堰地產萌芽期的澳門花園,到小試身手的盧浮宮;從小規模發展的四方新城、大美盛城、陽光棲谷,乃至作為主打高端的祥源灣;從過往產品市場適應能力來看,也許體量、放量都有限,所以基本沒什么太大壓力,當然不同項目、不同產品因人而異,產品市場適應能力不僅與品質有關,還與地段、價格有密切關系。

2013-2015十堰城區新建商品住宅單套面積成交量分布圖
2013-2015十堰城區新建商品住宅單套面積成交量分布圖

  從近五年十堰城區洋房產品銷量看,基本每年約保持在200套左右,價格約為同小區高層的1.5倍(8000-12000左右);而大平層價格與普通住宅相當,年正常銷量估計和洋房相當,但實際成交量受部分定向開發產品的影響,大平層也出現過強人所難的場景。從十堰城區近幾年樓市看,洋房比大平層表現要好,我想大概由以下原因所致:

  1、從產品特性上

  A、以往大平層產品就是普通住宅,只不過面積大而已,所以建筑密度、小區環境與洋房有差距;
  B、以往受政策影響,普通有購房實力家庭基本一孩居多,太大不實用;
  C、大平層進深大,采光、通透性比洋房差;
  D、大平層外表平庸,洋房一見傾心;
  E、大平層雖比洋房便宜,但價格優勢不明顯;
  F、大平層與洋房同一小區混搭,大平層沒地段優勢。

  2、從市場需求上

  正由于以上所述過往產品特點,因此:

  A、大平層面向中產,而土豪更鐘情洋房;
  B、中產階級的破產,限制了購買力;
  C、受洋房沖擊,大平層市場被剝奪。

  所以十堰城區以往大戶型僅體現在“大”上,而沒做出品質,而“大”不能適應需求,反而被洋房以品質、性價比剝奪了市場。在我看來,在十堰房地產市場后期,大平層或還可有所作為,但提高品質是關鍵;但洋房產品是不是就風雨無阻呢?洋房產品又會遇到哪些挑戰?

  洋房的挑戰

  洋房產品在前期可以說是小試牛刀、初嘗勝果,但如果蜂擁而至自然勝敗未知,何況過往洋房的銷量、價格都有限,后期洋房產品的挑戰在我看來可以如下:

  1、自身的挑戰

  如何做出有自身特色又適應市場的產品,是做高、中、低?還是做歐、美、中?是做單一產品還是做高低混搭?混搭比例多少?年推多少?如何定價?面積做多大?總價做多少?

  2、同類產品挑戰

  不能說以后大家都做洋房,但洋房與高層混搭或許會被眾多樓盤所采納,高、中、低通吃,肥水不流外人田。如何挑戰對手,又如何迎接挑戰?也許你沒有騷擾他人的動機,但你得提防他人挑戰你的決心。

  大平層VS洋房 勝負未知

  從目前看,洋房已經正在受到樓盤項目的親密,大平層成為部分樓盤的心頭之患,但我們說大平層不能適應十堰市場或洋房就能奪人所愛未免果斷,洋房畢竟要受容積率、價格、地段的挑戰,而大平層做的好同樣可以感動土豪。

  舉手投降等于放棄,唯有堅持才能提高,棋逢對手方得精彩,各取所長,相得益彰,同室操戈在所難免,惺惺相惜,方得始終。沒有大平層的十堰樓市是有缺陷的樓市,都做洋房的十堰樓市又難免顯得浮躁。
關鍵詞: / 大戶型 / 滯銷 / 洋房 / 十堰 / 樓市 / 
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