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光明網:“以房養老”真的靠譜嗎?

來源:光明網
日期:2019-06-27
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  如果要問老百姓喜歡把錢投資到哪里?相信大部分人都會選擇房地產。但近日,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清卻警告說:“過度依賴房地產、靠盲目投資投機房地產的居民和企業,最終都會發現不劃算”。

  那么,從個人角度來看,郭主席的說法是否具有投資參考價值?“以房養老”真的靠譜嗎?北京大學光華管理學院副院長、北京大學國家金融研究中心主任金李撰文指出,從長遠角度來看,中國老百姓對于房地產投資的預期是存在偏差的。

  以下為詳細觀點:

  最近,我和朋友談到了“以房養老”這個話題。為什么房子會成為現在的主流養老方式?中國農耕時代是“養兒防老”,現代社會兒子們不太靠得住了,于是老百姓開始“以財富養老”。在養老財富中,往往只有一小部分是金融資產,大部分都在房子上,許多家庭的房子還不止一套。事實上,房子已經不僅是消費品,還是財富儲值工具,老百姓覺得“房子越多,越有安全感”。

  為什么房子會成為儲存財富的主要手段呢?最主要原因是缺少優質的替代品。中國資本市場發展相對較慢,投資渠道和投資品類的缺乏,導致居民手中大量財富只能以相對低廉的資金收益流向政府和企業。對于政府和企業來說,低廉的資金成本確實有利于推動經濟發展,不過客觀上也減弱了人們投資于資本市場的積極性。盡管當前政府也在積極拓寬投資渠道,以及進行房地產去金融化,但要取得較大成效仍需時日。

  在投資者看來,過去十幾年,房地產投資提供了比絕大多數金融資產更高的風險收益性價比:幾乎不存在房價下行風險。房價基本只漲不跌,哪怕碰到嚴厲調控暫時出現下跌,調控完畢房價通常也會報復性上漲。較高的風險收益性價比吸引了大量居民投資房地產。根據相關統計數據,中產階級70%以上的財富都在房地產上。尤其是新興富裕階層已不再滿足于銀行存款的較低回報,幾輪股災下來對于股票市場也存在“被割韭菜”的擔心,因此不管政府如何提醒,老百姓依然大量投資房地產。正所謂“人往高處走,水往低處流”,資本也總是往“收益率高、風險低”的方向走,這是資本的天然屬性。

  房地產行業的正向作用

  從供給側角度看,居民部門對于房地產的大量投資在相當長一段時間內都被認為是拉動中國經濟增長的重要工具。我國居民家庭平均儲蓄率超過40%,內需相對不足;與此同時,過去依靠出口的“外需模式”逐漸難以為繼。因此,以基建和房地產開發為代表的固定資產投資成為了經濟增長的抓手。尤其在經濟形勢較為嚴峻的今天,房地產在一定程度上是“穩增長、保就業”的重要手段,還不能完全放棄,這樣也就限制了政府調控房地產行業的決心。

  中國城市化、工業化進程與房地產行業的發展同步。在中國其他行業發展還相對薄弱時期,房地產行業為我國GDP和就業提供了強大的初始動力,也著實促進了居民財富的快速積累。根據相關調查數據推算,我國居民家庭財富規模的中位數在80萬元(人民幣)左右,其中主要是居民自持的房地產。“有恒產者有恒心”,財富的快速積累帶來了社會穩定,對于消費也有一定的溢出效應。結合國外實踐經驗,當經濟較好、資產價格上升的時候,人們會感覺自己更有錢了,消費欲望隨之增強。此外,大量居民自覺自愿地將儲蓄投資在房地產上,沒有大規模無序投入到其它市場,也避免了流動性泛濫引發的物價和資產價格變化。綜合來看,我國房地產行業的發展有著很大的正面作用:它既是經濟發展的穩定器,又是居民幸福感的重要衡量指標,還是寬松貨幣環境下流動性的重要蓄水池。

  對于政府而言,通過調控房地產來調控經濟是一個容易使用、相對初級的調控手段。在制造業等行業大多面臨產能過剩的情況下,將房子賣給堅信“房子是財富儲值工具”的老百姓,自然是好事一樁。老百姓不僅不會抱怨,還會獲得更大的安全感。然而,長期過量使用這種手段會帶來負面效應,其根本原因是個體層面感受到的財富積累和全社會層面的財富積累存在根本區別。
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