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房企回歸一二線城市:上半年拿地戰略趨同 區域分化明顯

來源:時代周報
日期:2019-07-09
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  上半年的土地市場出現整體性回暖,但不同城市間的分化正在加深。

  日前,克而瑞發布研報稱,2019年上半年,全國300城經營性土地成交建筑面積達到9.5億平方米。分城市能級來看,為了緩解供應不足的壓力,一二線城市在上半年加大了土地供應力度,土地成交量和成交金額均是上升趨勢,其中成交面積同比分別增長20%、9%,成交金額同比增長35%、27%。但三四線城市則受市場下行的影響,成交量不敵去年同期,其中成交面積同比下滑19%,成交金額同比下滑10%。

  三四線城市成交面積及金額雙雙下滑,在于各大房企重回一二線的戰略意圖不斷凸顯。據克而瑞統計的百強房企新增土儲能級選擇來看,2019年上半年,房企在三四線新增土儲建面占比下滑近8個百分點(同2018年全年相比),而在二線新增土儲建面占比已接近50%,提升近10個百分點(同2018年全年相比)。

  “泰禾不到三四線布局,是因為三四線缺乏產業支撐,人口凈流出。”泰禾集團董事長黃其森在今年6月對媒體講道。一家在一二三四線城市均有布局的國企中層也告訴時代周報記者,從已進入的城市來看,公司還是持續看好一二線,并且認為目前是比較好的買地時間,“三四線城市則要分類來看,部分強三線城市可以考慮,但有的城市正在出現深度調整,地價大概率會繼續往下走。”上述房企中層告訴時代周報記者,不過對于地產公司而言,這也是結構性機會。

  “目前還沒有哪家房企能夠做到判斷跨周期,都是看哪個城市活躍就去哪個城市買地,”中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者,今年類似蘇州這樣的強二線城市土地市場火熱,外因主要是房企融資環境有所改善,內因則包括當地樓市調控相較一線沒那么嚴、土地供應沒增加、人口處在凈流入狀態等。

  回歸一二線

  從重倉到輕倉,房企在三四線城市的布局,呈現出一條“拋物線”式的走勢。

  2016年9月30日,北京率先出臺新的樓市調控新政。緊隨其后,天津、武漢、成都、深圳、廣州等一線和強二線城市先后出臺限購限貸等調控措施。買房資金受此影響而不斷外溢到弱二線城市和三四線城市,使后者的去庫存速度得以明顯加快。

  據克而瑞的數據顯示,2017年上半年,三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例上升到75%,較2016年增長13個百分點。

  三四線城市持續去庫存,也使得部分房企開始重新調整戰略布局,加大對三四線城市的投入。以保利發展為例,該公司2017年新進入的24個城市中,超過90%以上是三四線城市,如徐州、蕪湖、鹽城,梅州等城市。具體城市占比上,保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年,這一數字僅分別為15%和7%。

  新城控股和綠城中國也在近年來不斷加大對三四線城市的投資,尤其是集中在長三角區域,在2017年新增土地中三四線城市占比中分別為62%、42%。

  另據中國指數研究院數據顯示,2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%。

  但自2018年下半年以來,受制于三四線城市的價格洼地優勢衰退和需求的逐步疲軟,房企紛紛把重心轉回至一二線市場,導致三四線城市的整體供應量有所回落。

  來自克而瑞的數據顯示,2018年,三四線城市成交量漲幅回落,其中汕頭、三亞、漳州、香河、固安等城市下跌最為嚴重,同比去年同期降幅均在50%以上。2019年1‒5月,三四線城市整體成交量同比降5%,環比降14%。
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關鍵詞: / 房企 / 區域 / 分化 / 
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