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集體用地建住宅并未全面禁止,租賃房共產房皆是方向

來源:第一財經
日期:2019-12-26
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  清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明12月6日在一個論壇上表示,經營性建設用地是一個人為造出來的概念,并沒有法律依據,“說農村的宅基地不是經營性的,但它搞一個農家樂是不是經營性的”?

  最后來看看上述地塊入市后可以做什么,即用途。《土地管理法》第64條規定,集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

  簡單理解,獲得集體建設用地使用權的單位或者個人,要按照兩個規劃確定的用途來使用土地,而這兩個規劃是由各級地方政府來編制的。換言之,地方政府有權限決定一宗集體建設用地最終是用來建設廠房、商場抑或住宅。

  地方屢有創新之舉

  當今,在集體土地上建住宅且供集體外成員居住的做法,尚屬政策監管較嚴地帶,但地方在“試點”的名義之下,也屢有創新之舉。

  今年8月1日,北京市規劃和自然資源委員會(下稱“北京規自委”)發布通知稱,大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊公開掛牌出讓,宗地內將建設共有產權住房,銷售均價為每平方米2.9萬元,含全裝修費用。

  這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房,為政策性住房開辟了土地供應新渠道。北京規自委表示,該項目入市有效改善了住房結構,同時豐富了集體建設用地入市案例,探索改革經驗。

  此前,包括北京在內的18個城市獲批可以利用集體土地建租賃住房,以緩解當地住房供應緊張局面。

  從上述地方實踐來看,當前利用集體建設用地是可以用來建設住宅的,一方面是租賃住房,對外只租不售,產權不分割。另一方面,北京第一次利用集體土地建設共有產權房,可以對外銷售,且產權可分割,與國有土地上建造的商品房并無二致。

  《北京日報》8月2日曾援引業內專家表示,對于購房者來說,集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別,同樣是70年產權,個人持有部分產權,且執行5年內不得買賣等規定。

  集體土地的共有產權房和過去的小產權房有何關系?結合上述《土地管理法》新規來看,區別主要在于兩點,一是土地是否屬于可以入市的范圍,是否被依法登記;二是用途是否符合政府的規劃。

  換個角度說,未來集體建設用地是否可以建造住宅,也將主要依據上述兩點,如果符合入市資格,且政府將其規劃為住宅,那一切就順理成章了。

  中央黨校(國家行政學院)政治與法律教研部教授宋志紅表示,《土地管理法》規定集體經營性土地入市之后可以開展商業、經營用途。國有的建設用地可以用來房地產開發,集體的建設用地如果不可以,怎么體現同權同價?

  她認為,集體土地上建設租賃住房,其本質特征就是集體經營性建設用地入市之后用來做住宅的開發,住宅的用途顯然是在里面的,這樣開發的住房只可以租不可以賣。而未來在鄉村振興和鄉村產業發展過程中,配套住宅用地的供應是必不可少的,從土地開發利用來看,土地上綜合復合型的利用也成為一個趨勢,所以住宅用途的供應是必不可少的。

  “從現實的角度來看,這樣一種途徑的放開必然是一個因地制宜的、有管控的、逐步的放開。”宋志紅稱。
關鍵詞: / 集體用地 / 住宅 / 
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